Reforma LAU 2018

Mediante el Real Decreto-Ley 21/2018 aprobado por el Gobierno, se han puesto en marcha varias medidas que afectan a las viviendas que se hayan en régimen de alquiler. Esta normativa intenta cambiar las tornas en ciertos desequilibrios del mercado, flexibilizando ciertos aspectos para mejorar el acceso a la vivienda. Para ello se han modificado hasta 5 leyes, entre ellas la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 y la Ley 29/1994 de Noviembre de arrendamientos urbanos (conocida como LAU).  

Medidas más destacables:

Que afectan a la LAU:

• La duración mínima del contrato de vivienda habitual aumenta, pasando desde los 3 hasta los 5 años, (o hasta 7 en caso de que el arrendador sea una persona jurídica).

• La prórroga tácita de los contratos también aumenta. Dado el caso la prórroga será extensible hasta tres años

• Habrá mayor libertad de pacto entre las partes. Se facilita la adopción de acuerdos entre propietario e inquilino para la renovación o mejora de la vivienda sin esperar a que termine el contrato. Límite a fianzas y avales.

• Se establece que como límite máximo las fianzas y garantías no podrán superar las 3 mensualidades. Por tanto si la fianza en contratos suele estar en un mes las garantía solo podrán ser de 2 meses adicionales.

• Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

• Se toma como valor de referencia el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) de mas implantación en la Unión Europea, como índice de referencia para actualizar las rentas del contrato, en vez del IPC (Índice de Precios al Consumo) español.

Que afectan a la Ley de propiedad horizontal

• Las viviendas turísticas dejarán de estar incluidas en la LAU. Serán reguladas por la normativa sectorial turística, bajo la jurisdicción del Ministerio de Industria. Además, se introduce una modificación para que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, con una mayoría cualificada de 3/5 de los vecinos.

Que afectan a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

• Las personas tendrán más derecho frente a los desalojos y desahucios, ya que se podrá suspender el lanzamiento de aquellas personas que se encuentren en una situación vulnerable.

Medidas económicas y fiscales en ámbito local y del ITP-AJD

• Reducción de cargas fiscales. Se establece la exención del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
• Los Ayuntamientos tendrán más autonomía a la hora de bonificar y repercutir impuestos a inmuebles según sus características y ubicación.

La entrada en vigor de todas estas medidas no tendrán carácter retroactivo y surtirán efecto en los contratos firmados a partir de la publicación en el BOE (18/12/2018). 

Actualización 24/01/2019:

La deriva política ha provocado un hecho poco común en la historia de España, como es que un Real Decreto lanzado por el Gobierno y que en principio cuenta con el consenso necesario para cambiar las condiciones legales, finalmente no se acabe ratificando por el Congreso de los Diputados, y se derogue, dejando en aguas de borraja todos los cambios aplicables. Enunciamos a continuación los aspectos más destacados:

¿Qué consecuencias va a traer?

Desde el momento en que se deroga la norma, se entenderá que los preceptos estipulados quedan anulados y por tanto todas las leyes que modifica vuelven a su redacción anterior. Además de la LAU, también quedarán sin efecto las que afectaban a la Ley de propiedad horizontal, a la  Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, a la Ley de Enjuiciamiento Civil y a las medidas económicas de Impuestos. 

¿Qué pasa con los contratos firmados en ese periodo?

Los contratos firmados en esos 35 días (desde el 19 de diciembre de 2018)  hasta su derogación (24 de Enero) se regirán por las condiciones establecidas en dicho Real Decreto. Principalmente los aspectos relativos a la duración mínima del contrato, la prórroga tácita, la limitación del aval adicional al mes de fianza, el pago de los gastos del contrato por parte del arrendador si es una persona jurídica, etc….

¿Que pasará con los contratos de ahora en adelante?

Los contratos a partir de la fecha de derogación, volverán a regirse por las condiciones establecidas en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, así como las modificaciones establecidas por la Ley 4/2013, de 4 de Junio.

Si tienes pensado alquilar una vivienda por primera vez o renovar un contrato próximo a vencer, y tienes dudas, puedes ponerte en contacto con nosotros para aclararlas.